Налоги и расходы при покупке испанской недвижимости

Любая операция по покупке/продаже недвижимости: земельного участка, жилого дома, квартиры или коммерческого помещения — сопряжена с расходами, которые несут и продавец, и покупатель. Причем распределяются они между сторонами по-разному, и важно знать размеры этих обязательных трат, чтобы определить минимальную цену, по которой владелец готов продать недвижимость, и максимальную цену, которую покупатель готов заплатить, чтобы приобрести ее.

Расходы строго связаны с исполнением формальностей, сопровождающих сделку купли-продажи недвижимости, и налоговым законодательством. Затраты покупателя и продавца существенно отличаются.

Расходы покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, несет большую часть расходов. Они определяются двумя основными факторами:

• расходование собственных средств на приобретение недвижимости;
• затраты, связанные с получением внешнего финансирования, ипотеки.

По первому пункту варианты могут быть разными, в зависимости от того, покупается недвижимость напрямую от застройщика/собственника или с помощью агентства недвижимости/частного маклера.

Основные расходы

Расходы по недвижимости. Их размер тесно связан с порядком, сложившимся в той или иной местности. Обычно они составляют 1–3 процента от стоимости покупки. Причем эта сумма может быть оплачена полностью продавцом или покупателем, или же ими обоими в равных долях.

Затраты на проверку документов на объект недвижимости. Включают получение Nota simple, выписок, справок, сертификатов, копий документов из реестра, кадастра и т. п. Могут составлять от 15 до 100 евро в зависимости от объема информации, которую необходимо получить или проверить.

Нотариальные сборы. Во время сделки купли продажи купчая, которая регистрируется в Реестре Собственности (El Registro de la Propiedad), обладает наибольшей юридической силой. Документ должен быть оформлен в присутствии нотариуса. Его стоимость довольно высока и связана со стоимостью приобретенного имущества.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — аналог российского НДС, который уплачивается покупателем, если он приобретает новостройку. Ставка зависит от вида недвижимости. Для жилья он составляет 10 процентов от стоимости, для муниципального жилого фонда — 4 %, для коммерческих помещений, городских участков земли, гаражей, складов — 21 %, если они не приобретаются одновременно с жильем.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — налог на переход права собственности. Уплачивается в случае приобретения недвижимости на вторичном рынке. Это региональный налог, который имеет стандартную ставку 10 % (7% + 3%) от стоимости покупки и может варьироваться в разных автономных областях. При покупке социального жилья он составляет 4 %.

Стоимость регистрации имущества. Приобретенное имущество необходимо зарегистрировать в земельном кадастре в соответствии с его географическим положением (границами). Стоимость определяется количеством регистрируемых объектов недвижимости, условиями регистрации и количеством записей, которые надо сделать.

Затраты на оформление и получение кредита/ипотеки

Если недвижимость приобретается с использованием ипотечного кредита, следует учесть, что будут дополнительные расходы: на оценку недвижимости и на комиссию банку за открытие кредита.

Закладная. Ипотека требует оформления официального документа, поэтому необходимо составление двух договоров. Первый — это непосредственно договор купли-продажи (Купчая), о котором мы говорили ранее; а второй — Закладная, договор об ипотеке, который подписывается с финансовым учреждением, выдающим кредит.

Налог на документальное оформление юридических актов (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Составляет 1 процент от суммы ипотечного кредита. Обязательство по ипотеке соответствует всей сумме капитала, обеспеченного заложенным имуществом. Как правило, его значение — 30% – 100% от стоимости суммы ипотечного займа. Например, для ипотечной ссуды 150 000 евро ответственность по ипотеке может составлять около 220 000 евро.

Регистрация договора ипотеки. Вторая Купчая (Закладная) также требует регистрации в Реестре собственности. Точная стоимость записи, как и в случае с договором купли/продажи, определяется Реестром.

Расходы продавца

Продавец также несет немало расходов, и обычная практика, когда затраты на проведение сделки частично распределяются между обеими сторонами.

На затраты продавца могут повлиять:

• комиссия риелтора, который участвовал в осуществлении сделки купли-продажи;
• расходы на исследование документов, выявление всех собственников, установление правового статуса объекта недвижимости;
• расходы по оформлению договора купли-продажи (Купчей)

Кроме того, может быть ситуация, что продаваемое имущество находится под ипотекой, имеется задолженность, и продавцу надо закрыть кредит и погасить долги. Он должен выплатить денежные средства финансовому учреждению в погашение ссуды и аннулировать регистрацию ипотеки.

Для закрытия ипотеки в Реестр собственности продавец предоставляет нотариально заверенное свидетельство, выданное кредитной организацией, о том, что кредит выплачен, и недвижимость свободна от обязательств. Стоимость данной процедуры может достигать 500 евро (приблизительно), но это необходимое условие, чтобы передать недвижимость, свободную от долгов.

Наконец, продавец должен заплатить прямые налоги, связанные с переходом права собственности.

Это следующие налоги:

– на увеличение стоимости земли, или добавочную стоимость, при его исчислении для окончательного расчета используются ряд коэффициентов и учитывается, сколько лет недвижимость была в собственности. Это местный налог, и каждый муниципалитет применяет свои тарифы в соответствии со своим законодательством;

– на изменение имущественного состояния в результате продажи недвижимости. Это корпоративный налог, если продавец — юридическое лицо, или налог на прибыль — если физическое.

Расчет налогов довольно сложен и зависит от конкретной ситуации каждой сделки. Причем второй из указанных налогов может быть весьма значительным, если между покупной ценой объекта недвижимости и нынешней ценой продажи возникла существенная разница, в результате чего продавец получил большую прибыль.

Отметим, что мы перечислили все необходимые расходы при покупке-продаже недвижимости, но их расчет делается индивидуально, по каждой Купчей.

Приведем пример:

Без кредита:

С кредитом: